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联合办公“烧钱”为什么成为写字楼的新拐点?

2020-06-09/ 鹤壁信息社/ 查看: 214/ 评论: 10

摘要地铁广告是众多品牌投放的必争之地,在旺季,所有重要的档期都会被提前买断,地铁广告的投放成本是比较高昂
地铁广告是众多品牌投放的必争之地,在旺季,所有重要的档期都会被提前买断,地铁广告的投放成本是比较高昂的,以北京上海的地铁通道墙贴广告为例,除了正常的投放的费用之外,根据站点热度不同,算上创意、制作、旺季附加费、上刊费等等,单个站点的月投放费用过百万很正常,算上不同线路、站点的投放规模,地铁广告的投放总价几乎是天文数字,可以说地铁广告是一个“烧钱”游戏,但广告的效果好,对于品牌有良好促进,地铁广告的背后,又是对于品牌实力的证明,
“烧钱”是所有互联网公司被诟病的重要原因,从地铁广告的兴衰史也正好印证了这个规律,不少公司折戟“地铁广告”,比如团购时代、共享经济、电商时代,各类互联网公司成为地铁广告的重要客户,但众多公司“烧钱”投放之后,因为模式和市场的原因,也就销声匿迹了。

但是,地铁广告因为其客流量大、广告强制受众观看、幅面巨大等优势,的确是广告媒体的必然选择,地铁广告的兴衰也就是某个领域从兴盛到衰亡的过程,也就是意味着有某个新锐行业崭露头角的时候,这个行业的发展黄金周期也就开始到来,这次引发争议的是联合办公行业。知名联合办公品牌氪空间在北京、上海地铁站的通道,投放了巨幅的墙贴广告,明黄色的画面非常惹眼,不管是否有竞争对手跟进,这似乎代表联合办公行业进入了新的阶段。
质疑“烧钱营销”的前提,是行业是否找到健康的盈利模式做支撑?有了健康的盈利模式,必要的营销广告是必然的,行业发展到一定阶段必然会面临这个选择,通过广告更快的让受众获知品牌和产品,这是必经之路。
写字楼格局巨变与联合办公的改造
联合办公的市场是从2014年开始兴起的,也就是从开始到现在已经发展了将近5年,如果从互联网行业的角度来审视这个模式,已经经历了洗牌期,这从行业的融资行为可以看出端倪,根据艾瑞咨询《2017年中国联合办公行业研究报告》显示,2015年和2016年是行业融资的高潮期间,包括天使轮、A轮、B轮在内等,2015年约17次、2016年高达28次,随后2017年仅为8次,可以认为,资本市场对于联合办公行业的市场持续看好,早期的资本布局已经初步完成。
如果从中国每年新增登记企业数量的变化,可以看出中国潜在的办公楼市场的需求,2012年中国新登记企业为196万户,而2017年新登记企业户高达652万户,近几年每年新增企业均过百万,但与此相背的是中国写字楼市场的常年低迷,根据第一太平戴维斯《2017中国写字楼市场》报告中数据,在二线城市,写字楼市场出现大量空置,而随着新的CBD中心、房地产行业不断发展,中国的写字楼市场发展是不均衡的,根据报告显示,二线城市写字楼空置率数据显示:青岛23.5%、武汉15%、杭州17%、沈阳37.3%、天津43%、重庆46.5%、成都34%……
一线城市的空置率相对较低,但依然不能掩盖其中的问题 ,随着城市的不断扩张,老旧的写字楼相对不能满足办公的需求,价格贵、物业差、配套陈旧等矛盾日益突出:一方面企业有着更高的物业需求,但同样也承担每年不断物业租赁成本的上涨陋习。
联合办公作为互联网时代的共享经济模式,一经出现就成为业内追捧的对象,最早的联合办公鼻祖来自于美国的wework,这家公司在08年全球金融?;谋尘跋?,用低廉的价格租下物业,做成集合了会员社交的联合办公模式,成为行业鼻祖,美国有着大量的自由职业从业者,所以这给他的迅猛发展提供了土壤。中国的联合办公模式在14年开始兴起,但与wework又有所不同,中国的“双创”在于不断的中小企业的涌现,自由职业尚未有美国那么发达,但中国的市场从纯租赁到联合办公还需要时间进行教育,好在市场潜力巨大,经过接近5年的市场孕育,联合办公的市场巨头已经出现,根据迈点品牌指数MBI刚发布的数据显示,2018年6月份共享办公品牌Top10依次是氪空间、WeWork、腾讯众创空间、优客工场、纳什空间、智办公、WORK+、无界空间、SOHO 3Q、裸心社等,氪空间稳居行业第一。
在中国,联合办公的出现,更像是解决了物业持有者和租户之间的痛点:面对物业的空置,意味着大量的亏损,而一般中小企业也有更好办公环境的基本需求,但联合办公不仅仅提供这些,从工商税法外包、物业管理、企业saas、业务撮合分发、企业社交、培训、媒体服务、孵化、投融资等各个方面给予在联合办公空间办公业主的支持,这样的方式是灵活多变的,也是经历企业发展客观规律的,针对不同段位的公司,所需要的服务内容自然也不同,把单一的租赁关系,变成了多元复合的关系,这就是联合办公的价值,也就是说,联合办公正在彻底颠覆传统的写字楼出租这门生意。
氪空间的“烧钱”背后的秘密
根据媒体报道,目前氪空间在北京、上海和广州等11个中国城市运营着40多个联合办公社区,到今年8月底,氪空间可以提供36,000个工位,成为中国最大的联合办公运营商,并且整体出租率高达94%,几乎是满负载运营。而氪空间从诞生之日起的定位是:核心城市、核心地段、核心商圈拿下办公空间。今年六月,氪空间拿下香港地产商华懋旗下的One Hennessy大楼11层-19层,而该大楼位于香港的黄金位置,是连接中环&金钟商圈和湾仔商圈的核心地段,正是氪空间所定位的物业水准。
联合办公的好处是,能给中小微企业提供了一个良好的办公环境,更加舒适自由,并通过"共享"的方式,提高办公面积的效率,相比传统的出租方式,不仅减少企业的物业分摊面积,更好的创业公司氛围有助于提升工作氛围和效率,降低企业运营成本,也提升员工的办公品质和满意度。
不仅如此,针对中大型公司,联合办公同样可以提供更符合个性化需求的定制服务,这也与传统的甲级写字楼出租不一样,对于物业持有方,除了降低存量空置面积的亏损风险之外,很多陈旧设施经过类似氪空间这样的联合办公模式的改造,对于一些原本非写字楼用途的物业也可以经过改造成为写字楼,解决了不少商业地产的“尴尬”境地,因为联合办公的集群化效应,联合办公不仅降低了管理成本、提升效率,氪空间的运营方式让工程造价降低20%,家具采购成本降低40%,缩短交付时间,所以,对于物业持有者而言,不仅仅是把房子租出去了,更重要的是提升了物业自身的价值,带来的物业溢价价值甚至比租金收益更加吸引人 。

氪空间依然处于高速扩张的阶段如果按照计划,氪空间今年还将有30万方的办公空间出现,这意味着2018年,平均每个月新开业5个社区,平均每10分钟有1个工位面世,但即使这样,也并不,能满足所有租户的需求,因为面对的是井喷式发展的中国创业环境,所以氪空间并不存在盈利问题,反而是遭遇了高速扩张中的“窗口期”,既要满足日益增加的客户需求,又势必需要更多的办公空间的增加压力,而总体而言,联合办公是To B业务,在社会公众层面认知度不高,还未形成影响力大、知名度高的品牌,还有更重要的原因,如果从马太效应强者恒强的角度来看,氪空间面临的是规模发展和品牌认知度双重高速增长的阶段,所以这次“烧钱”,其实是必然的。

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